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La semaine du droit immobilier

Civil - Immobilier
12/04/2021
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 5 avril 2021.
Copropriétaire – résiliation de bail – action oblique  
« Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2020), le 24 octobre 2002, MM. D., A. et J. X, G. X et Mme F. X, nus-propriétaires, et S. X, usufruitière, ont donné à bail à la société FMJ Scooter un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.
Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, A. Y et Mme P. Y, propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné S. X., la société FMJ Scooter, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société FMJ Scooter et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

D’une part, aux termes de l’article 1166 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.
En application de ce texte, il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi no 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).
Il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).
Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur
méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
D’autre part, ayant retenu que la résolution no 12 de l’assemblée générale du 25 juin 2012 autorisant les travaux à réaliser par la société FMJ Scooter était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par
l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que S.
X, informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées parl’activité de la société FMJ Scooter, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes.
La cour d’appel a retenu à bon droit que Mme Y et A. Y, chacun en sa qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de S. X, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société FMJ Scooter et a légalement justifié sa décision
.».
Cass. 3ème civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, P *
 
 
Colocataire – solidarité – délai
« Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 juillet 2019), M. X a donné à bail à Mme Y et à M. Z, copreneurs solidaires, une maison d’habitation. Mme Y a donné congé à effet au 29 avril 2015. Le 4 janvier 2016, M. Z a libéré les lieux et un état des lieux de sortie a été établi.
M. X a assigné Mme Y et M. Z en paiement d’un arriéré de loyers et de charges, et de réparations locatives.
 
Vu les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.
Pour condamner Mme Y à payer à M. X une somme de 4 091,33 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges, l’arrêt retient que le dépôt de garantie n’a pas vocation à couvrir des échéances de loyer.
En statuant ainsi, alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés.
 
Vu l’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 :
Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date.
Pour condamner Mme Y à payer une somme de 2 739 euros au titre de la régularisation des charges et de réparations locatives, l’arrêt retient que cette somme correspond à un prorata, au 29 octobre 2015, du montant total de 3 553,03 euros arrêté au 4 janvier 2016, suffisamment justifié par un tableau récapitulatif de régularisation des charges et des devis des travaux de remise en état, et que l’état des lieux de sortie du 4 janvier 2016 en présence de son ex-compagnon justifie de la charge de remise en état des désordres correspondant aux devis produits.
En statuant ainsi, alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Cass. 3ème civ., 8 avr. 2021, n° 19-13.343, F-P *
 
 

 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 12 mai 2021.
 
Source : Actualités du droit